LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS DE COSTA RICA PDF

Disposiciones finales - arts. El derecho a vivienda digna y adecuada es inherente a todo ser humano. Los derechos conferidos en esta ley a los arrendatarios son irrenunciables. El arriendo de espacios publicitarios.

Author:Yozshugar Samura
Country:Serbia
Language:English (Spanish)
Genre:Marketing
Published (Last):9 February 2008
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El Estado tiene el deber de posibilitar la realizacin de este derecho. Inspirada en los principios de libertad, justicia y equidad y reconociendo la necesidad de armonizar el ejercicio del derecho de propiedad con el desarrollo econmico y el inters social, esta ley se propone dictar las normas para regular las relaciones jurdicas originadas en el arrendamiento de locales para vivienda y otros destinos. Todo convenio contrario a sus disposiciones imperativas o prohibitivas es nulo de pleno derecho y se tendr por no escrito.

El acuerdo de partes es vlido ante las disposiciones permisivas o facultativas de esta ley o en ausencia de norma expresa, de no ser que el pacto viole otra disposicin imperativa o prohibitiva del ordenamiento jurdico costarricense. La nulidad de pleno derecho de las estipulaciones que contengan renuncias a los derechos de los arrendatarios, no afecta la validez del resto de la contratacin.

Se aplicarn supletoriamente, las disposiciones del Cdigo Civil, en tanto no contravengan lo dispuesto en la presente ley. Es nulo de pleno derecho el contrato o la estipulacin que contravenga esta norma. El procedimiento de licitacin se rige por las disposiciones legales y reglamentarias de la contratacin administrativa. Esa resolucin se publicar en el diario oficial.

El comodatario u ocupante no modifica su calidad por el hecho de abonar los consumos de acueducto, alcantarillado, electricidad y otros que se deriven del uso del bien, aunque haya registrado a su nombre esos servicios. Estos contratos se regirn por lo dispuesto en la legislacin aplicable sobre arrendamientos rsticos. Quien cede el uso y goce de la cosa se denomina arrendador o locador y el que paga el precio, arrendatario, locatario o inquilino.

El precio se llama alquiler o renta. El copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla sin el consentimiento de los dems partcipes.

La contravencin a estas normas producir la nulidad del contrato, con derecho a la reparacin por daos y perjuicios. Para tomar en arriendo a nombre de un tercero se requiere poder especial o generalsimo o tener el ejercicio de una facultad legalmente conferida por autoridad competente. En el arrendamiento, son de aplicacin las prohibiciones contenidas en el artculo del Cdigo Civil o las de cualquier otra disposicin legal imperativa. En los contratos de arrendamiento escritos, el documento deber contener, por lo menos, las siguientes estipulaciones: a Nombres, calidades y personeras del arrendador y del arrendatario.

Si el bien no est inscrito, el contrato mencionar el documento fehaciente donde conste el derecho de propiedad o de posesin. Adems, se indicar la ubicacin exacta del inmueble. En caso de duda, se tendr por destino principal el de habitacin. El consentimiento de las partes debe ser libre y manifestarse claramente ya sea por escrito, de palabra o por hechos de los que, necesariamente, se deduzca su voluntad.

El que contrata por vicio del consentimiento tiene derecho a indemnizacin por daos y perjuicios. Ser indemnizado solidariamente, tanto por quien lo indujo a contratar como por quien obtuvo beneficio de la contratacin. El comprobante de pago o el recibo del precio, extendido por el arrendador, servir para demostrar la existencia del contrato de arrendamiento y el precio del arriendo, cuando as se desprenda claramente de ese documento.

La actuacin judicial se realizar a solicitud verbal de cualquier persona, sin resolucin ni trmite alguno y sin causar derechos ni pagar especies fiscales o timbres. Bastar que la autoridad judicial exprese una razn breve en el libro de entradas de juicios, o de la manera que seale la Corte Plena. Cuando el destinatario no quiera o no pueda firmar el recibo del documento o no se encuentre en los lugares indicados, la notificacin se entregar a cualquier persona que aparente ser mayor de quince aos que se halle en la casa de habitacin o en el domicilio sealado.

En tales casos, a falta de notario, la notificacin se practicar ante dos testigos o ante la autoridad de polica del lugar, quienes debern anotar la fecha de entrega y firmar tanto el original como la copia del documento.

Debe estar en buenas condiciones de seguridad y salubridad y ser adecuada para su destino. Estos bienes deben ser individualizados en el contrato segn sus caractersticas, numeracin, estado de conservacin y cualquier otro signo que sirva para identificarlos. Los bienes fungibles que se consumen por el uso no pueden ser materia de arrendamiento. En tales casos, el arrendador proveer al inquilino de medios alternativos adecuados, tanto en lo referente a servicios sanitarios como de acueducto y desaguadero.

Toda vivienda o local debe ajustarse a las normas tcnicas establecidas en la Ley General de Salud, la Ley de Construcciones y los reglamentos respectivos, en cuanto a las especificaciones tcnicas y los estndares mnimos de calidad, vigentes a la fecha de la construccin de la vivienda.

La falta de servicios bsicos y adecuados en una vivienda o local, a juicio de las autoridades sanitarias, sobrevinientes a la celebracin del contrato, faculta al arrendatario para pagar mediante depsito a la orden de la autoridad judicial competente, sin que el arrendador pueda invocar la resolucin del contrato.

En estos casos, le corresponder al interesado acudir al procedimiento establecido en el artculo de esta ley. Si el usufructuario no cumple con la advertencia mencionada en el prrafo segundo de este artculo, el arrendatario tendr derecho a indemnizacin por daos y perjuicios. El contrato de arrendamiento contrario a estas normas es nulo. Al celebrarse el contrato, el fiduciario deber advertir las limitaciones y las condiciones estipuladas en el fideicomiso, que puedan afectar los derechos del arrendatario.

Si el fiduciario no cumple con lo anterior y por esa causa el contrato se anula, el arrendatario tendr derecho a indemnizacin por daos y perjuicios.

El contrato de arrendamiento contrario a las clusulas del fideicomiso inscrito en el Registro Pblico es nulo. El arrendatario debe ejercer su derecho al uso y goce de la cosa con estricta sujecin a las facultades y las obligaciones establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, No.

Las partes podrn pactar que los gastos correspondientes a la vivienda arrendada o sus accesorios corran por cuenta del arrendatario y se asimilen al pago de la renta. El arrendatario tiene derecho a participar, sin voto, en las deliberaciones de la asamblea de propietarios del condominio.

En ausencia del arrendador, este podr autorizar, por escrito, al arrendatario para que participe con voto en los asuntos directamente relacionados con el uso de la vivienda o el local que ocupa y los servicios que utiliza.

El arrendatario tendr derecho a ser indemnizado por el arrendador, por daos y perjuicios, de acuerdo con el contrato, el destino de la cosa y las consecuencias de su privacin. El arrendatario puede invocar la rescisin del contrato o pedir una disminucin proporcional del precio; adems, reclamar indemnizacin por daos y perjuicios, salvo que haya conocido los defectos al tiempo de celebrarse el contrato y ese conocimiento conste en forma escrita. Si por accin u omisin de un tercero se afecta el pleno uso y goce de la cosa arrendada, en perjuicio de los servicios bsicos citados, el arrendador deber remover los obstculos o las limitaciones que afectan el derecho del arrendatario.

Si no lo hace, infringir las prohibiciones prescritas en este artculo. El arrendatario tendr derecho a reclamar indemnizacin por daos y perjuicios debidos a acciones u omisiones tanto del arrendador como de sus representantes.

El arrendatario slo tiene accin contra los autores de los hechos. Las partes podrn convenir a cual le corresponder reparar los deterioros originados por el uso de la cosa o el paso del tiempo. A falta de estipulacin expresa en contrario, esa obligacin recaer sobre el arrendador, salvo lo dispuesto en el articulo 49 de esta ley. El arrendatario deber comunicar de inmediato al arrendador, la urgencia de efectuar las reparaciones necesarias para evitar daos mayores al bien.

Adems, puede retener la parte del alquiler correspondiente al costo de las reparaciones, ms el cargo por intereses, de acuerdo con la tasa bsica pasiva establecida por el Banco Central de Costa Rica, vigente en ese momento, o bien, invocar la resolucin del contrato y pedir indemnizacin por daos y perjuicios. Lo anterior procede siempre y cuando el arrendatario no haya conocido la urgencia de las reparaciones al celebrar el contrato, excepto si en este las ha acordado.

Cuando el arrendatario ha iniciado las reparaciones, el arrendador podr asumirlas en el estado en que se encuentren. En este caso, pagar al arrendatario los costos en los que haya incurrido, de conformidad con lo establecido en este articulo.

Cuando interrumpan el uso y goce de la cosa, en todo o en parte, o sean racionalmente imposibles de soportar, el arrendatario puede, segn las circunstancias, invocar la rescisin del contrato o exigir una rebaja de la renta, proporcional al tiempo que duren las reparaciones. Si la destruccin es parcial, pero la cosa se encuentra en condiciones apropiadas para su destino, el arrendatario podr exigir reparar el bien y disminuir el precio durante el tiempo de la reparacin, segn sea la importancia de la parte destruida.

Si la reparacin implica una evidente mejora de las condiciones anteriores de las construcciones e instalaciones, igualmente podr pedirse un incremento en el alquiler. Si la cosa solamente esta deteriorada, el contrato subsistir; pero el arrendador estar obligado a reparar, inmediatamente, el deterioro hasta dejarla en buen estado. El arrendatario debe limitarse al uso y al goce estipulados, salvo autorizacin escrita del arrendador. A falta de estipulacin expresa en el contrato, el destino de la cosa ser el mismo para el cual ha servido antes o el que le corresponda, segn su propia naturaleza.

El cambio de destino de la cosa arrendada, que el arrendador no haya autorizado, en forma escrita, aunque a l no le traiga perjuicio, lo faculta para presentar el desahucio o invocar la resolucin del contrato. No se considerar cambio del destino para vivienda, la instalacin, en el inmueble arrendado, de una pequea industria domstica o artesanal o el ejercicio de una profesin liberal o tcnica, siempre que el arrendatario y su familia, habiten la edificacin, cuando las actividades cumplan con las disposiciones sanitarias y municipales respectivas y no representen inconvenientes para el vecindario, por emanaciones, vibraciones o ruidos molestos, ni le causen deterioros al bien.

La valoracin de estos extremos quedar a juicio del Tribunal competente. En todo caso, dentro de los ocho das siguientes, el arrendatario est obligado a comunicar por escrito, al arrendador, la concurrencia de uso.

Si la comunicacin oportuna no se realiza en esa forma, eso dar derecho al arrendante para resolver el contrato y pedir el desahucio.

En los casos sealados en el artculo anterior, el arrendador puede exigir al arrendatario efectuar las reparaciones, realizarlas por cuenta del arrendatario y cargar su costo a la renta, obligarlo a destruir las obras hechas sin su autorizacin, o bien, invocar la resolucin del contrato y reclamar daos y perjuicios. Lo inspeccionar en presencia del arrendatario o, en su defecto, ante cualquier otra persona mayor de edad que se encuentre en la casa o local.

Durante la inspeccin, podrn trazarse planos, tomarse fotografas y anotarse los daos y los deterioros existentes. El arrendatario esta obligado a poner en conocimiento del arrendador, en el ms breve tiempo posible, toda usurpacin o novedad daosa por parte de terceros.

Si, en alguno de los casos previstos en este artculo, el arrendatario no avisa inmediata u oportunamente al arrendador y se produce o se agrava el dao o la accin sobre la cosa, el arrendador podr invocar la resolucin del contrato y demandar indemnizacin por daos y perjuicios.

Cuando, en la vivienda o en el local arrendado para cualquier destino, tengan lugar actividades notoriamente molestas, ruidosas, escandalosas, nocivas, peligrosas, insalubres o ilcitas, el hecho constituir un goce abusivo del bien por parte del arrendatario y se podr invocar la resolucin del contrato. El arrendatario no es responsable de los deterioros originados en la propia calidad, el vicio o el defecto de la cosa.

El arrendatario tiene el derecho irrenunciable de exigir la entrega del recibo o comprobante de pago mencionado en el artculo 16 de esta ley, del cual el arrendador conservar una copia. De no entregar el arrendador ese documento, el arrendatario gozar plenamente de los derechos que le confiere la presente ley.

El pago de la renta ser por perodos de un mes, salvo pacto en contrario. El arrendatario puede efectuar el pago dentro de los siete das naturales siguientes al vencimiento del respectivo perodo de pago. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo de pago, salvo que se haya pactado utilizar otros procedimientos para acreditar, de forma fehaciente, el cumplimiento efectivo de la obligacin de pago del arrendatario. En el arrendamiento para vivienda, el arrendador no puede exigir el pago anticipado de mas de una mensualidad de renta.

La presentacin de un proceso de extincin del arrendamiento, por cualquier causa, no exime al arrendatario de pagar la renta en la forma convenida. El incumplimiento del arrendatario facultar al arrendador para invocar, en el mismo proceso, la resolucin del contrato, con base en la falta de pago del precio, mientras no se haya dictado sentencia firme.

Si se paga mediante cheque o cualquier ttulo valor o por cualquier otra modalidad de pago, el descargo de la obligacin queda sujeto al recibo en dinero efectivo del precio convenido. El arrendador comunicar al arrendatario, por cualquier medio escrito, su decisin de poner fin a la tolerancia.

Para emprender acciones judiciales por este concepto, el arrendador debe haber cumplido con este requisito. A falta de convenio, el pago debe efectuarse en el inmueble arrendado. A falta de convenio, al arrendantario le corresponde pagar esos servicios, excepto la cuota bsica del agua.

Los recibos por los servicios pblicos correspondientes debern ser entregados en el inmueble arrendado. El pago de cuotas de servicios pblicos que correspondan al arrendatario se asimilar al pago del precio del arrendamiento e integrar con ste una obligacin nica e indivisible. El arrendatario est facultado para pagar el monto de los servicios pblicos que utilice y que por convenio correspondan al arrendador, y para deducir de la renta el importe respectivo. De igual forma podrn deducirse los costos de reconeccin de los servicios pblicos en cuestin.

Si la entidad que suministra un servicio pblico lo suspende por falta de pago del arrendador, el arrendatario puede abonar a lo adeudado lo correspondiente a la ltima mensualidad del servicio. Los bienes retenidos responden, con preferencia a cualquier otro acreedor, salvo los que tengan derecho real, no slo al pago del precio o renta, sino a los servicios, las reparaciones y todas las dems obligaciones derivadas del contrato.

Cuando los bienes se han trasladado fuera del inmueble arrendado, sin el conocimiento del arrendador o con su oposicin, ste podr exigir que sean devueltos a la propiedad, dentro del mes siguiente al da del traslado. Para que el pago sea vlido, el depsito debe efectuarse a la orden de la autoridad judicial competente del lugar donde est situado el inmueble y, en la boleta de depsito, deben indicarse el perodo de arrendamiento al cual corresponde el pago y la direccin exacta del arrendador, a quien el Tribunal deber notificarle la existencia del depsito.

Los depsitos siguientes, para ser vlidos, deben efectuarse a la orden de la misma autoridad. Si el arrendatario se limita a depositar la renta, sin promover diligencias de consignacin de pago, la autoridad judicial competente girar al arrendador el monto del depsito, sin dilacin de trmites ni notificaciones y declarar firme la resolucin que recaiga.

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Ley 7527-Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos-Inquilinato

El derecho a vivienda digna y adecuada es inherente a todo ser humano. Los derechos conferidos en esta ley a los arrendatarios son irrenunciables. El comodatario u ocupante no modifica su calidad por el hecho de abonar los consumos de acueducto, alcantarillado, electricidad y otros que se deriven del uso del bien, aunque haya registrado a su nombre esos servicios. Quien cede el uso y goce de la cosa se denomina arrendador o locador y el que paga el precio, arrendatario, locatario o inquilino. El precio se llama alquiler o renta. Define a su vez el nombre de las partes, el que da el bien se le conoce como arrendador, y el que paga la cosa se le llama inquilino, y el precio alquiler o renta. El contrato de arrendamiento es perfecto entre las partes desde que convienen en cosa y precio.

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Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos Costa RIca

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